Kiinteistömarkkinat ovat muutoksessa – Tilat tiivistyvät ja sijainti ratkaisee

Suomalainen kiinteistömarkkina on elänyt turbulenssissa viimeiset vuodet. Pandemia karkotti työntekijät toimistoista, inflaation sekä korkojen kasvu hyydyttivät asuntomarkkinan ja rakentaminen väheni kysynnän hiipuessa. Suomessa rakentamisen alamäki on ollut euroalueen synkimpiä. Vihdoin kuitenkin näkyy valoa tunnelissa.

Kiinteistöomistajien ja rakennuttajien yhdistys Rakli kertoi hiljattain, että alan vaikeudet jatkuvat vielä tänä vuonna. Rakentamisen määrän ennustetaan supistuvan tänä vuonna 5–6 prosenttia mutta kääntyvän noin kuuden prosentin kasvuun ensi vuonna. Pahin vaihe kiinteistömarkkinoilla vaikuttaisi olevan siis takanapäin. Toipuminen on vain kovin hidasta.

Suomen taloudessa on jo kuitenkin nähtävissä piristymisen merkkejä. Talousnäkymien parantuminen, laskeva korkotaso ja alhaisempi inflaatio tukevat myös kiinteistö- ja rakentamisalan toipumista. EKP:n ja Fedin taannoiset päätökset ohjauskorkojen laskusta auttavat myös rakennusalaa.  

Rakentamisen työntekijämäärä jo pitkää laskussa

Ilmarisen oma suhdanneindeksi kertoo ajantasaista tietoa Suomen talouden kehityksestä. Se kuvaa muutosta yhteensä yli 60 000 yrityksen ja noin 500 000 työntekijän joukossa. Suhdanneindeksiin mukaan laskettavat 10 toimialaa kattavat valtaosan yksityisestä sektorista. Työntekijämäärä laski elokuussa -3,2 prosenttia (heinäkuussa myös -3,2 %) verrattuna vuoden takaiseen ajankohtaan.

Yksi seuraamistamme toimialoista on rakentaminen, jonka työntekijämäärä on laskenut jo lähes kaksi vuotta. Rakentamisen luku on kuitenkin tänä vuonna noussut hitaasti maaliskuusta saakka, vaikka on edelleen elokuun suhdanneindeksissä -7 prosenttia negatiivinen. Maaliskuusta asti ovat hitaasti nousseet myös asuinrakennusten aloitukset. Pelkona on tietenkin, että alalta poistunutta osaavaa työvoimaa voi olla haastava houkutella takaisin markkinan piristyessä.

Asuntorakentamisen pohja vaikuttaa olevan nyt takanapäin. Toimitilarakentaminen on puolestaan pysynyt asuntorakentamista vakaampana, ja teollisuuskiinteistöjen ja toimistojen myönnetyissä rakennusluvissa nähtiin Raklin mukaan jo kasvua huhti-kesäkuussa. Isoja kauppoja ei toimitilapuolella ole kuitenkaan kiinteistösijoittajien kesken tänä vuonna juuri tehty.

Kiinteistösijoitusmarkkina on odottavassa tilassa

Pandemian alussa kiinteistösijoitusmarkkinoiden kasvu jatkui, kun matalat korot pitivät likviditeettiä yllä ja pääomaa virtasi markkinoille. Sittemmin tilanne muuttui talouden vajotessa kohti taantumaa. Samalla ihmisten kulutustottumukset ovat muuttuneet, ja pandemia lisäsi muutoksen voimakkuutta. Muutos on heikentänyt erityisesti kivijalkaliikkeiden ja matkailu- ja ravintola-alan kannattavuutta. Suhdanneindeksimme kautta seuraamamme, miten työllisyystilanne vaikuttaa myös voimakkaasti kuluttajien ostovoimaan ja sitä kautta liiketilojen myyntiin sekä toimitila- ja asuntomarkkinaan.

Tänä vuona liikekiinteistöjen kauppa on ollut edelleen matalalla tasolla. Niin sanotut core-sijoittajat, eli sijoittajat, jotka hakevat tasaista ja pitkäaikaista tuottoa kiinteistösijoituksilleen, loistavat vielä poissaolollaan markkinasta. Myyjien hintapyynnöt ja ostajien valmius maksaa pienemmän riskiluokan kohteista eivät ole kohdanneet, ellei myyjälle ole esim. kasvaneen korkotaakan tai likviditeettitarpeen vauhdittamaa myyntitarvetta. Tuotto-odotus kiinteistösijoituksissa on kuitenkin matalampi kuin ennen pandemiaa. Kiinteistösijoittajien kiinnostus on kohdistunut enemmän esimerkiksi asunto- ja logistiikkakiinteistöihin kuin toimistotiloihin.

Kiinteistösijoittamista vauhdittaa varmasti jo edellä mainittu koronlasku. Toinen puoli kolikkoa on, että miten rahoittajatahot suhtautuvat nyt kiinteistösijoitusten rahoitukseen.

Toimitilojen pitää olla houkuttelevia ja helposti saavutettavia

Ilmarinen on merkittävä kiinteistösijoittaja Suomessa, ja omistamme toimitilojen sekä vuokra-asuntojen lisäksi monia perinteikkäitä arvokiinteistöjä Helsingin keskustassa. Merkittävä osa kiinteistöistämme sijaitseekin pääkaupunkiseudulla ja muiden kasvukeskusten keskeisillä paikoilla.  

Remontoimme kiinteistöjämme vastuullisesti vastamaan kiinteistömarkkinoiden muuttuviin tarpeisiin. Etätyöaikana yritykset ovat tiivistäneet tilankäyttöään ja pienentynyt tilantarve mahdollistaa toimiston sijoittamisen sijainniltaan keskeisemmille paikoille. Yritykset haluavat myös satsata tilojen viihtyisyyteen ja monikäyttöisyyteen entistä enemmän.

Etätyön yleistyessä toimistotilan pitää tarjota riittävän houkutteleva ympäristö, jossa on helppo kohdata työkavereita ja tehdä töitä joustavasti. Kysytyimpiä toimitilasijainteja pääkaupunkiseudulla ovat Helsingin ydinkeskustan lisäksi Keilaniemi ja Pasilan alue. Keskeisten sijaintien vetäessä yrityksiä puoleensa jää heikoimmille alueille tyhjää tilaa, joka käyttötarkoituksen muutoksen kautta voi saada uuden elinkaaren.

Tomi Aimonen
kiinteistösijoitusjohtaja, Ilmarinen

• Tutustu toimitiloihimme
• Tutustu vuokra-asuntoihimme
• Tutustu Ilmariseen kiinteistösijoittajana